Выселяют из арендованного офиса.

Выселяют из арендованного офиса.

Что поможет защитить интересы арендатора

В ЭТОЙ СТАТЬЕ

Как поймать арендодателя на нарушении досудебной процедуры

Когда можно не платить арендные платежи

Почему проваливаются претензии о нецелевом использовании

На практике часто возникают ситуации, когда арендодатель пытается досрочно расторгнуть договор аренды нежилого помещения и выселить арендатора. Однако судебная практика свидетельствует: есть определенные механизмы защиты прав арендатора от необоснованных требований арендодателя. В данной статье мы представим материалы судебной практики, которые помогут юристу защитить компанию от досрочного выселения как в рамках переговоров с арендодателем, так и в суде.

Когда у арендодателя есть право досрочно расторгнуть договор

Чтобы выбрать правильную линию защиты, прежде всего обратимся к тем случаям, когда у арендодателя есть право требовать расторжения договора. Гражданский кодекс предусматривает разный порядок для договоров, заключенных на неопределенный и конкретный срок.

В первом случае договор может быть расторгнут в любое время. Единственное условие: арендодатель должен направить арендатору письменное предупреждение за три месяца (если в договоре этот срок не увеличен) до расторжения договора (ст. 610 ГК РФ). По истечении этого срока договор автоматически прекращается.

Во втором случае у арендодателя по общему правилу нет права требовать досрочного оставления офиса. Он может только предложить это арендатору, а при отказе последнего действие договора продолжится. Это связано с тем, что односторонний отказ от договора не допускается (ст. 450, 610 ГК РФ). Исключения из этого правила могут быть вызваны либо существенным нарушением условий договора со стороны арендатора, либо существенными изменениями внешних обстоятельств.

Существенным является такое нарушение договора, при котором арендодатель не получает того, на что рассчитывал, заключая договор, или лишается того, что имел при его заключении (ст. 450 ГК РФ). Исходя из этого общего правила, все возможные нарушения со стороны арендодателя можно разделить на три группы.

Первая группа – это нарушение условия об арендной плате.

Вторая группа – нарушение условия об использовании имущества (когда арендатор использует имущество не по назначению, то есть вразрез с условиями договора либо ухудшает состояние помещения)

Наконец, третья группа – это действия арендатора, которые в самом договоре названы как основания для его досрочного расторжения.

Изменение же обстоятельств может служить правомерным основанием для расторжения договора, если они изменились настолько, что стороны, предвидя такие перемены в момент совершения сделки, никогда бы договор не заключили или заключили на других условиях. Пример: рыночная цена за квадратный метр арендованного имущества увеличилась настолько, что если сейчас не изменить размер арендной платы, то договор будет крайне невыгодным для арендодателя (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 02.08.07 № А56-32406/2006).

На практике существенное изменение внешних обстоятельств встречается редко. Поэтому подробнее рассмотрим, как защищать интересы компании, когда арендодатель пытается расторгнуть договор, ссылаясь на нарушения арендатором его условий.

Максимальное использование досудебной процедуры в интересах арендатора

Как мы уже сказали, договор аренды, заключенный на неопределенный срок, может быть прекращен только при наличии письменного уведомления арендодателя.

Но и досрочное расторжение договора невозможно без соблюдения досудебной процедуры. А именно арендодатель обязан до подачи искового заявления направить арендатору письменное предупреждение с требованием устранить нарушение в разумный срок. Вот это самое предупреждение и может стать одним из способов защиты прав арендатора.

Еще раз подчеркнем, что это предупреждение является обязательной предпосылкой для обращения в суд. Поэтому если в адрес арендатора никаких подобных документов не поступало, то иск арендодателя удовлетворен не будет.

ПРИМЕР ИЗ ПРАКТИКИ. Арендодатель не направил предупреждение арендатору. Он обосновал свою позицию тем, что знал: арендатор не исправит допущенные нарушения и все равно придется обращаться в суд. Эти доводы суд признал несостоятельными и отказал в удовлетворении иска (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 02.08.07 № А56-32406/2006).

Неточности в предупреждении (или уведомлении) также могут стать важным козырем в руках арендатора.

ПРИМЕР ИЗ ПРАКТИКИ. Арендатор доказал в суде, что не получил предупреждения. На почтовом конверте письма значился адресат, название которого не совпадало с наименованием арендатора (было пропущено одно слово из наименования ответчика).

Кроме того, письмо было возвращено отправителю с отметкой «организация не значится», соответственно арендатор не мог быть проинформирован о расторжении договора. В подтверждение своих доводов арендатор представил многочисленную почтовую корреспонденцию с правильно указанным наименованием компании.

Наконец, можно оспорить собственно содержание уведомления о досрочном расторжении договора. Гражданский кодекс предъявляет к нему два требования: указание на конкретное нарушение со стороны арендатора и срок для его устранения. Начнем с первого. Если в предупреждении нет четко сформулированного требования о том, какое именно нарушение договора надо устранить, то это предупреждение квалифицируется судами как простое предложение арендатору расторгнуть договор, а от него арендатор имеет право отказаться. Иначе говоря, отсутствие в требовании указания на конкретное нарушение, которое нужно устранить, означает, что не соблюдена обязательная процедура досудебного урегулирования спора, а значит, суд откажет арендодателю в иске.

Теперь о сроке, который арендодатель обязан предоставить арендатору для устранения нарушения. Как показывает практика, указание в статье 619 кодекса на исправление нарушений «в разумный срок» суды рассматривают как обязанность арендодателя определить этот срок. А вот уже этот конкретный период и должен быть разумным, то есть таким, за который арендатор имеет реальную возможность устранить нарушение. Если срок в уведомлении не указан, суды квалифицируют его как обычное письмо, содержащее недовольство арендодателя какими-то действиями арендатора. Его направление арендатору не является соблюдением досудебного порядка разрешения спора, и иск арендодателя не удовлетворяют (постановление

Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 11.01.97 № А74-Г/6-160/96-

Ф02-54/97-С2).

Кроме того, в предупреждении должно быть четко сформулировано желание арендодателя расторгнуть договор, если арендатор не устранит указанное нарушение (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66).

Невнесение арендной платы – не всегда основание для расторжения договора

Однако существуют ситуации, когда у арендатора есть реальная возможность избежать расторжения договора по этому основанию. Вопервых, если просрочка внесения арендной платы (более двух раз подряд) хоть и была, но к моменту рассмотрения спора устранена (то есть арендатор перечислил плату и проценты за просрочку), то суды отказывают арендодателям в расторжении договора. Это объясняется тем, что по смыслу Гражданского кодекса (ст. 450,

619) расторжение является исключительной мерой, когда все другие способы воздействия на арендатора исчерпаны. Кроме того, если задолженность была погашена, то арендодатель уже не лишается того, на что он рассчитывал, заключая договор – иначе говоря, нарушение больше не является существенным (постановление

Федерального арбитражного суда Московского округа от 14.05.07 № КГ-А-40-69199/06-89-589).

Во-вторых, если арендная плата была внесена, но не в полном размере, то суды расторгают договор не во всех случаях. Иск арендодателя будет удовлетворен только если такое основание досрочного расторжения было предусмотрено самим договором либо суд сочтет нарушение существенным (например, невнесенные платежи в совокупности составляют большую сумму).

В противном случае суды отказывают в удовлетворении иска (постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 19.03.07

№ А40-50549/05-64-383).

Важный момент: если арендодатель принял неполный арендный платеж (не вернул его), это означает, что он выразил свое согласие принять исполнение по частям (ст. 310 ГК РФ). Следовательно, факта неуплаты нет и он может требовать только сумму задолженности и неустойку за просрочку, но не расторжения договора.

В-третьих, обязанность по внесению арендных платежей может быть снята взаимозачетом. Так, если в соответствии со статьей 616

Гражданского кодекса арендатор произвел капитальный ремонт (хотя это было обязанностью арендодателя), то он имеет право на зачет своих расходов в счет арендной платы. Поэтому, хотя арендная плата и не платится, права у арендодателя расторгнуть договор за факт ее невнесения не возникает (постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 28.04.07 № КГ-А40/2860-07). Правда, здесь нужно учитывать, что необходимость произвести капитальный ремонт должна возникнуть не по вине арендатора. Например, если он из-за несоблюдения правил противопожарной безопасности стал виновником пожара, а затем произвел капитальный ремонт, то это не является основанием для взаимозачета (постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 22.03.07 № А64-

11872/05-12).

Контраргументы против претензий арендодателя к использованию помещения

Еще одна группа оснований, по которым арендодатель имеет право требовать расторжения договора, – нарушение арендатором условий пользования имуществом. Наиболее распространенными являются требования арендодателя расторгнуть договор из-за перепланировки или нецелевого использования помещения.

Производство перепланировки без согласия арендодателя действительно является неправомерным действием.

Однако снова вспомним о том, что арендодатель обязан направить уведомление об устранении нарушений договора с указанием срока для него. Если последствия перепланировки будут ликвидированы, расторжения договора не произойдет (постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 14.03.05

№ А29-8310/2003-2Э).

Кроме того, необходимо, чтобы такой перепланировкой арендодателю был причинен существенный ущерб, а на практике доказать это ему будет сложно (постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 16.03.06 № А40-14685/05-77-116).

Наконец, если письменного согласия арендодателя не было, арендатор может попробовать доказать, что арендодатель знал о ней, но не препятствовал.

ПРИМЕР ИЗ ПРАКТИКИ. Арендатор доказал, что арендодатель был в курсе проводимой перепланировки: ему были переданы новые технические паспорта. Поэтому исковое заявление арендодателя о досрочном расторжении договора под предлогом неправомерной перепланировки суд не удовлетворил

(постановление Федерального арбитражного суда

Московского округа от 19.04.07 № А41-К1-14715/06).

Еще одна возможная линия защиты. Если в самом договоре аренды не было запрета на производство перепланировки, то можно попробовать признать ее неотделимым улучшением. Если произвести неотделимые улучшения без согласия арендодателя, то единственное правовое последствие – это невозможность при прекращении договора взыскать с собственника помещения их стоимость. Но никак не досрочное расторжение договора (ст. 623 ГК РФ).

Теперь о нецелевом использовании помещения. Чтобы арендодатель мог расторгнуть договор по этому основанию, необходимо, чтобы сама цель была четко указана в договоре. Например, помещение передается исключительно для «торговли продовольственными товарами», «осуществления физкультурнооздоровительной деятельности» и т. д. Только в этом случае арендодатель имеет шансы выиграть дело (постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от

28.03.07 № А76-29055/05). В соответствии с Гражданским кодексом имущество должно использоваться для целей, предусмотренных в договоре, или в соответствии с назначением имущества. Так вот, назначение нежилого помещения – использование его для решения хозяйственных задач арендатора. Поэтому если в договоре цель не указана, то и расторгнуть его за нецелевое использование имущества нельзя (постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 19.03.07

№ КГ-А40/1697-07-П-1,2). Даже если вид деятельности, которую выбрал арендатор, изначально не был известен арендодателю.

Напоследок обратим внимание: расторжение договора по этому основанию не ставится в зависимость от причинения арендодателю какого-то ущерба. Достаточно нарушения цели, указанной в договоре, и игнорирования предупреждения арендатора изменить ее в разумный срок (постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 11.02.97 № А74-Г/6-160/96).

ВОПРОС В ТЕМУ

Является ли правомерным условие договора аренды, предполагающее его досрочное расторжение в случае однократного невнесения арендной платы?

Да, такое условие договора правомерно. Если сам договор содержит норму о его расторжении в случае однократного невнесения арендной платы, то суды признают нарушение этого условия существенным, а значит – основанием для досрочного расторжения договора (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.02

№ 66).

СОВЕТ В ТЕМУ

Признает ли суд уважительной причиной просрочки платежа тяжелое финансовое положение арендатора

Нет, не признает. Единственной уважительной причиной для невнесения арендного платежа являются обстоятельства непреодолимой силы, которые исчерпывающим образом указаны в кодексе (п. 3 ст. 401 ГК РФ). Ни нарушение своих обязательств контрагентами, ни какие-то другие причины суды в расчет не берут (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 28.08.07 № А66-9009/2006).

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
SQL - 30 | 0,997 сек. | 8.79 МБ