Регулирование взаимоотношений с управляющими организациями

Наталья Васильевна Самосудова — профессор кафедры «Организация строительства и управление недвижимостью» Московского государственного строительного университета и Высшей школы организации строительства, экспертизы и управления недвижимостью.

Внимание государства к проблеме управления жилищным фондом с момента приватизации и возникновения частной собственности в многоквартирных домах сосредоточено, в основном, на создании законодательных и нормативно правовых основ управления в жилищной сфере. При этом вопросам реализации правовых положений в области управления многоквартирными домами (МКД) на уровне практического применения должного внимания не уделяется. Особенно это касается управления, содержания и ремонта общего имущества многоквартирного дома, в состав которого входит обслуживание лифтового комплекса. Подтверждением этому служит показатель оплаты за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома (ст. 154 ЖК РФ), в котором составляющая затрат на содержание и ремонт лифтового хозяйства самостоятельно не определена и, соответственно, не выделена. На наш взгляд, такой подход в условиях рыночной экономики не соответствует созданию эффективных договорных отношений между управляющими организациями и поставщиками услуг — организациями, осуществляющими услуги по содержанию, эксплуатации и ремонту лифтов в многоквартирных домах.

Это положение было характерно для ситуации, когда жилищный фонд, в основном, был в государственной собственности, и в показатель оплаты за жилье включены были практически все предоставляемые виды услуг, исходя из категории комфортности жилого дома. Переход от плановой экономики на условия рыночных отношений и в жилищной сфере обозначил необходимость конкретизации заключения договорных отношений с подрядными организациями и выделения самостоятельных показателей оплаты за предоставляемые услуги. Так, например, из общего показателя технического обслуживания в самостоятельный выделен показатель вывоза ТБО и КГМ (твердых бытовых отходов и крупногабаритного мусора), что положительно отразилось на реализации этого вида услуг. Однако обслуживание и содержание лифтового хозяйства всегда оставалось в структуре показателя технического обслуживания, что, на наш взгляд, не позволяет качественно оценить затратную часть данной услуги, отражающей уровень комфортности жилья и многоквартирного дома в целом.

В конце 1990-х годов в Москве, с развитием жилищного строительства и созданием высотного домостроения, намечались некоторые подвижки, связанные с поисками источников обеспечения затрат на обслуживание и содержание лифтового хозяйства с учетом необходимости проведения ремонта и замены изношенного парка лифтового оборудования. В Департаменте инвестиционных программ строительства города Москвы обсуждался вопрос о необходимости выделения из ставки оплаты за техническое обслуживание доли затрат на обслуживание и содержание лифтового хозяйства.

Планировалось рекомендовать организациям по обслуживанию и содержанию лифтового хозяйства при заключении договора с управляющими организациями определять стоимость оплаты данных услуг, что, несомненно, повлияло бы на качество эксплуатации лифтового хозяйства как части общего имущества многоквартирных домов. Обсуждался вопрос о прямом источнике доходной части для организаций по обслуживанию и содержанию лифтового хозяйства. Предлагались различные схемы. Первая схема — тарифы, умноженные на число зарегистрированных жителей многоквартирного дома, в том числе, собственников и нанимателей жилых и нежилых помещений. Вторая схема — тарифы, умноженные на показатель доли в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома. При этом величина тарифов должна быть увязана с объемными и качественными характеристиками предоставляемых услуг, а также должна быть учтена возможность изменения тарифа (повышения или понижения) в зависимости от качества и времени работы лифтов.

Правительство Москвы обсуждало эти вопросы в 2001 году на разных уровнях, включая Координационный Совет по развитию самоуправления. С принятием соответствующих нормативных актов на уровне субъекта Федерации города Москвы реально могла быть создана финансовая основа для оценки качества и уровня безопасности лифтов для бесперебойного обслуживания жителей многоквартирных домов. К сожалению, приходится признать, что с введением в действие Жилищного Кодекса РФ, в котором введен обобщенный показатель оплаты за содержание и ремонт, включая управление общим имуществом многоквартирного дома, осложнилось решение этих вопросов. Тем не менее, это не означает, что нет выхода из ситуации. Нужно использовать предоставленную ГК РФ гражданско-правовую систему договорных отношений.

Договор управления, содержания и ремонта общего имущества многоквартирного дома.

В ст. 156 ЖК РФ законодатель предоставил возможность определять стоимость оплаты за содержание и ремонт, включая управление общим имуществом, самим собственникам многоквартирных домов. Это означает, что собственники на общем собрании вправе принять решение о заключении договоров на содержание и ремонт общего имущества и установить фактический размер оплаты за предоставляемые услуги, в том числе оплаты услуг по содержанию и ремонту лифтов.

Почему же предоставленные возможности не используются? Есть ряд субъективных и объективных причин. К объективным причинам следует отнести инертность и пассивность самих собственников многоквартирных домов. Более десяти лет прошло со времени принятия федерального закона «О ТСЖ» 1996 года, которым предоставлено право собственникам самим заключать с подрядными организациями договоры на оказание услуг по содержанию и ремонту. Однако подавляющее число собственников не проявляют активности в управлении общим имуществом своего многоквартирного дома.

Другая объективная причина состоит в том, что администрациям муниципальных образований значительно проще устанавливать планово-нормативный объем оплаты за содержание и ремонт, включая управление для муниципального жилищного фонда, и на ее основе определять размеры бюджетных средств на покрытие расходов и субсидий. При этом не учитываются интересы управляющих и подрядных организаций, у которых в условиях отсутствия материальных стимулов нет мотивации и заинтересованности в повышении качества своей работы.

И, наконец, есть еще одна серьезная причина. В настоящее время, благодаря приватизации жилищного фонда и возможности купли-продажи жилья, в одном многоквартирном доме есть группы собственников с разными социально-экономическими ориентирами по отношению к потреблению услуг и оплате за потребленные услуги. Собственники, ставшие таковыми в результате бесплатной приватизации, в подавляющем большинстве случаев не воспринимают бремя ответственности за содержание и ремонт общего имущества своего дома. Для этой категории жителей возникло право распоряжения полученной от города или муниципалитета собственностью, а бремя ответственности за содержание, ремонт и коммунальные услуги сохраняется на том же уровне, что и для нанимателей по социальному найму в этом доме. И они не заинтересованы в дополнительных расходах, связанных с улучшением качества обслуживания, то есть у этой категории собственников сохраняется потребительская, иждивенческая позиция.

Собственники жилья, ставшие таковыми в результате приобретения его на рынке недвижимости, особенно на первичном рынке, как правило, готовы нести дополнительные расходы за более качественное содержание и обслуживание общего имущества многоквартирного дома. Но решения принимаются на общем собрании всех собственников многоквартирного дома, и далеко не всегда они принимаются в пользу последних.

В этой связи, главным инструментом, регламентирующим взаимоотношения между собственниками или управляющей организацией многоквартирного дома и организацией по обслуживанию и эксплуатации лифтов, должен быть договор, предусматривающий весь нормативно-необходимый и дополнительный перечень работ, которые выполняются организацией по обслуживанию и эксплуатации лифтов, с детальной калькуляцией стоимости всех выполняемых видов работ. Заключение такого договора должно быть инициировано организацией по обслуживанию и эксплуатации лифтов, а не управляющей организацией. В результате путем принятия компромиссных соглашений можно найти оптимальные решения по оплате услуг. Рассмотрим несколько сценариев заключения договоров.

Заключение договора в период передачи в управление и эксплуатацию законченного строительством многоквартирного дома и заселения жильцов: нанимателей и будущих собственников.

В этот период Инвестор (заказчик, застройщик), после приемки многоквартирного дома соответствующей комиссией и подписания государственного акта, передает его по договору в управление и эксплуатацию управляющей организации. На этом этапе управляющая организация, принимая дом в управление и эксплуатацию, заключает договоры с подрядными организациями, включая организации по обслуживанию лифтового хозяйства, на предоставление услуг по содержанию и эксплуатации многоквартирного дома.

В этот же период управляющая организация заключает договоры с гражданами — правообладателями квартир (помещений) — и передает им ключи от жилых и нежилых помещений. Это означает, что в период заселения граждане в силу разных причин, включая несовершенство системы регистрации прав собственности на объекты недвижимости, не имеют прав собственности, соответственно, согласно законодательству, не являются полноценными собственниками и не несут бремя ответственности за содержание общего имущества многоквартирного дома. Данная категория жителей, находясь в статусе правообладателей, можно сказать, при незаконном заселении, получает возможность использовать общее имущество, включая лифтовое хозяйство, не думая и не заботясь о его функционировании. Такое неграмотное и безразличное отношение жителей наносит ущерб, прежде всего, общему имуществу всех будущих собственников данного дома, включая дорогостоящее лифтовое хозяйство.

Следующая, еще более интересная и, к сожалению, в основной массе, безответственная категория вселяющихся жильцов — наниматели жилых помещений по договорам социального найма. Эта категория жителей возникает согласно инвестиционному контракту, когда часть помещений многоквартирного дома передается муниципальному собственнику для предоставления квартир по договорам социального найма. И, как правило, эта категория жителей абсолютно не информирована об ответственности за содержание общего имущества, так как само понятие «общее имущество» к нанимателю не имеет никакого отношения. Ответственность лежит только на собственнике. В утвержденной Правительством РФ форме договора социального найма не раскрываются особенности понятий о содержании, эксплуатации имущества многоквартирного дома.

Как нужно в этих случаях поступать тем организациям, которые взаимодействуют с управляющей компанией, и именно организациям, обслуживающим лифтовое хозяйство? Договора только с управляющей организацией, если таковая не имеет договора доверительного управления с собственником — городом или муниципалитетом — явно недостаточно. Надо учитывать тот факт, что на данном этапе и город (муниципалитет) не имеет регистрации прав собственности на возникшую часть недвижимости и, соответственно, является только правообладателем. Другими словами, согласно законодательству, собственников, ответственных за свою будущую общую собственность, на данный момент просто нет!

В этих случаях нужно поступать очень четко: одновременно с приемкой дома заключать трехсторонний договор с довольно жестко прописанными условиями на период заселения. Третьей стороной в данном договоре будет тот, кто будет пользоваться услугами лифтов в указанный период: наниматель, имеющий договор социального найма, или правообладатель, имеющий договор купли-продажи. В этот момент, подчеркиваю, только организация, обслуживающая лифтовое хозяйство, может устанавливать правила пользования лифтами и стоимость работ. Определяются условия работы грузовых и пассажирских лифтов и то, какими способами должна обеспечиваться их сохранность.

Дело в том, что, даже если разрешить перевозить и поднимать такие грузы, как, например, цемент, то надо понимать, что после доставки на 22-й этаж такого рода цементных и прочих материалов чистота лифтового хозяйства и всех его механизмов будет уже изрядно снижена. И часто это является причиной того, что лифт через полтора или даже через полгода просто выходит из строя. Предлагается в договоре использовать формулировки «Запрещается нарушать установленные правила эксплуатации лифтов (не использовать пассажирские лифты для транспортировки строительных материалов и отходов без упаковки)». Должны быть установлены и другие ограничения при использовании лифтов: время использования, грузоподъемность и т.д.

Заключение договора с собственниками.

С момента, когда пользователь помещений многоквартирного дома из правообладателя становится собственником, с ним должны быть изменены условия договорных отношений. Что это означает? В Москве и во многих других муниципальных образованиях действует следующий принцип: собственник единственного жилья, имеющий регистрацию по месту жительства, платит за содержание и ремонт жилья практически по тем же ставкам, установленным правительством Москвы, что и наниматель помещений по договору социального найма. Если ранее правообладатель не имел альтернативной возможности изменить условия пользования лифтом и уменьшить величину оплаты за его использование, то теперь, став собственником, он использует предоставленную возможность платить за содержание и ремонт жилья по ставкам, установленным правительством Москвы или администрацией муниципалитетов.

Следует несколько слов сказать о величине и структуре стоимости ставки, но не тарифа за содержание и ремонт жилья. В Москве это планово-нормативная величина, определяемая как стоимость затрат на содержание и ремонт 1 квадратного метра общего имущества многоквартирного дома: обслуживание и уборка подъездов и уборочной территории с учетом сезонности работ, обслуживание и ремонт внутридомового оборудования, планово-профилактические и аварийные работы, обслуживание и ремонт лифтового хозяйства и другие работы. Эта величина ежегодно устанавливается правительством Москвы для определения бюджетных расходов на указанные выше цели для жилищного фонда, находящегося в собственности города Москвы, для ранее названных собственников и расчетов жилищных субсидий (дотаций).

В большинстве муниципалитетов данная планово-нормативная величина соответствует фактическим затратам на содержание и ремонт. Соответственно, разные категории жителей (собственники, наниматели по договорам социального найма, другие категории нанимателей) имеют единую ставку (дифференцированную только в зависимости от качества и комфортности жилья) для расчета оплаты за содержание и ремонт 1 квадратного метра общего имущества многоквартирного дома. В Москве этот показатель имеет существенное отличие. Начиная с 1998 года, когда впервые был введен показатель планово-нормативной ставки для определения бюджетных расходов и расчетов жилищных дотаций, этот показатель разделяется на две составляющие величины. Первая, меньшая, предназначается для жителей, которые, исходя из нее, осуществляют расчеты за содержание и ремонт общего имущества своего дома. Вторая, большая часть ставки — это бюджетная составляющая в форме дотаций или субсидий, выделяемых городом управляющим организациям на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома. В 1999 году ее величина в шесть раз превышала первую, в течение десяти лет она последовательно сокращалась, тем не менее, в 2009 году затраты города более чем в два раза превышали расходы жителей, независимо от их имущественного состояния (ценза). Следует особо отметить, что о таком благе, предоставляемом правительством города Москвы, большинство жителей даже не подозревает, и потому любые изменения в договорных отношениях при увеличении стоимости работ, хотя и в пользу более качественного обслуживания, жителями воспринимаются негативно.

Следовательно, управляющая организация, работающая на принципах оплаты, исходя из ставок, установленных правительством Москвы или установленных собственниками многоквартирного дома (как правило, более высоких), вынуждена торговаться при заключении договора с организацией по обслуживанию лифтового хозяйства за сами условия, цену работ и договора в целом.

Этот момент очень важен, потому что, не имея нормативно определенных показателей затрат на обслуживание лифтового хозяйства, управляющая организация не заинтересована в выделении достаточного финансирования на оплату текущих и аварийных ремонтных работ и, тем более, планово-профилактических. Особенно, если в период, предшествовавший нормальной эксплуатации (период заселения), произошли события, вызвавшие дополнительные (непредвиденные) затраты и расходы, данная управляющая организация будет постоянно нести убытки. Тех финансовых средств, которые она получает, исходя из ставки планово-нормативного расхода, от жителей и бюджета города, включая субсидии и дотации, может быть недостаточно.

Из сказанного следует, что при заключении договора стороны должны четко определять предмет договора. Наличие в доме лифтов — это и уровень комфортности проживания, и, одновременно, объект повышенной опасности, требующий соответствующего постоянного надзора. Потому в договоре должны быть прописаны все возможные виды работ и условия их выполнения (в период заселения, проведения ремонтных работ, период стандартной эксплуатации и т.п.). И чем детальнее и конкретнее будут прописаны условия содержания и обслуживания лифтового хозяйства, тем более прозрачным и понятным для сторон будет определение цены услуги.

Следующая позиция. Жители многоквартирного дома создали товарищество собственников жилья (ТСЖ) и одновременно передали общее имущество многоквартирного дома в управление управляющей организации. Естественно, что договор будет заключаться между организацией по обслуживанию лифтового хозяйства и управляющей организацией. При этом очень важно указать: в пользу кого составлен договор. В нем обязательно должны быть указаны все конкретные категории физических или юридических лиц, которые будут пользователями услуг лифтовой службы, которых она обслуживает. Напоминаю: есть частные собственники — физические и юридические лица; есть собственник муниципальный или субъект Федерации, жилые помещения которых переданы нанимателям по социальному найму. Кроме того, могут быть арендаторы и субарендаторы жилых и нежилых помещений у собственника — муниципального или субъекта Федерации; субнаниматели у нанимателей по социальному найму; наниматели или арендаторы у частного собственника. На приведенной схеме можно наглядно убедиться, какие категории жильцов являются пользователями услуг лифтового комплекса в доме (их более 20). И в договоре совершенно четко должна быть оговорена и обозначена ответственность каждого пользователя.

Следует отметить, что, независимо от способа управления: ТСЖ (ЖСК) или управляющая организация — всеми правомочиями в отстаивании своих интересов по содержанию и использованию общего имущества обладают непосредственно собственники. Поэтому важно, чтобы договоры заключались на основании решений общих собраний собственников и в приложении к ним обязательно должна быть обозначена ответственность каждой категории пользователей. Только в этом случае возникает правовая возможность реализации последствий нарушения в использовании дорогостоящего лифтового оборудования и возникает право выставлять в судебных инстанциях свои требования и отстаивать свои интересы.

В проекте договора выбрана форма управления самими собственниками, поэтому на первом листе указываются фамилии, имена и отчества собственников помещений. Это прямой двухсторонний вариант договора с собственником, который позволяет установить ответственность сторон, включая пользователей, определить стоимость услуги и ответственность за нарушение условий договора и пользования. Если же договор заключается между ТСЖ (ЖСК) или управляющей организацией, то, как сказано выше, необходимо указать решение общего собрания собственников о заключении такого договора.

В договоре следует обратить внимание на пункт 1.3. «Условия настоящего Договора являются одинаковыми для всех собственников (физических и юридических лиц) многоквартирного дома». Здесь можно добавить еще «жилых и нежилых помещений». Почему? Потому что, согласно разрешенным ЖК РФ переустройству и перепланировкам (ст. 25-29 ЖК РФ), нежилые помещения могут быть не только на первых этажах, они могут возникнуть где угодно. Соответственно, заключая договор, организация по обслуживанию лифтов должна знать фактическую структуру жилых и нежилых помещений МКД и контингент пользователей. Надо иметь в виду, что справки из БТИ действуют всего месяц именно потому, что за этот период можно изменить все, что угодно. Целесообразно периодично контролировать и отслеживать такие изменения, потому что это не только вопросы финансирования, но и безопасности использования лифтов. В этой связи, в договоре необходимо отразить следующий пункт: если в помещении МКД проводятся строительные, перепланировочные и другие ремонтные работы, требующие особенного использования лифтов, то собственник обязан на период проведения работ заключить договор: а) с управляющей организацией, б) с организацией по обслуживанию лифтового хозяйства, оговорив в нем степень ответственности и возмещения ущерба.

В свою очередь, необходимо и организации по обслуживанию лифтового хозяйства страховать свою деятельность от всех возможных рисков.

Следует обратить внимание на п. 2.2 договора: «Управляющая организация осуществляет реализацию функций по управлению в целях организации содержания и ремонта». Управляющая организация сама может не являться исполнителем конкретных услуг по обслуживанию, эксплуатации, ремонту, а заключает договоры с подрядными организациями на основании поручений собственников МКД, согласно перечню работ.

В договоре должны быть предусмотрены случаи, когда для проведения каких-либо работ привлекаются третьи лица, то есть дается «поручение третьим лицам». Такая возможность обязательно оговаривается в договоре. При этом в договоре должно быть отражено, что ответственность несет перед самими собственниками не только непосредственно организация — исполнитель работ, но несет ответственность и управляющая организация, которая привлекла данных исполнителей. Не следует забывать, что ни организация, обслуживающая лифтовое хозяйство, — исполнитель работ, ни управляющая организация как представитель заказчика, ни ТСЖ (ЖСК) не являются пользователями. Пользователями услуг являются конкретные физические лица МКД, потому в договорных отношениях с управляющей организаций, ТСЖ (ЖСК) акцент должен быть сделан непосредственно на тех, кто пользуется услугами лифтового сервиса.

Следующий пункт 4.1.7: «Принимать меры к пресечению действий третьих лиц, затрудняющих либо препятствующих реализации прав владения, пользования и, в установленных пределах, распоряжения собственником общим имуществом в многоквартирном доме». Этот пункт присутствует в договоре обоснованно. В современных домах разной этажности на последних этажах бывает запланировано размещение только одной квартиры, с выходом из двери лифтовой кабины на большого размера лестничную площадку. У жильцов таких квартир возникал соблазн как-то использовать для себя эту лестничную площадку, и, тем самым, ограничивался доступ к обслуживанию чердачных помещений, крыш и даже лифтового хозяйства на этаже. Такие случаи, как правило, являются предметом длительного судебного разбирательства, для того чтобы вернуть этот вид имущества в общую долевую собственность.

Замечу, что в Европе и в Америке такая ситуация вполне допустима. Согласно законодательству РФ, общее имущество МКД не может быть никаким способом отчуждаемо и находиться в индивидуальном пользовании. Аналогичная ситуация может быть и с подвальными помещениями, где также может быть ограничен и даже перекрыт доступ к коммуникациям, в том числе и к лифтовому хозяйству. Чаще всего это бывает в многоквартирных домах, которые ранее были муниципальными. Затем в них появлялись частные собственники проданных муниципалитетом частей подвальных помещений. Доступ к инженерному оборудованию, включая лифтовые шахты, оказывался заблокированным, что являлось препятствием для осуществления технического обслуживания и ремонта и, естественно, реальной угрозой безопасности проживания.

Дополнительные соглашения и приложения к договору.

Менять условия договора нет необходимости. Если необходимо что-то изменить или добавить, следует заключить дополнительные соглашения. В сегодняшних рыночных условиях не работает жесткость и противостояние, нужно уметь находить консенсус. Если серьезно и грамотно рассматривать каждый пункт договора, можно найти необходимое решение.

В свое время многоквартирные дома или помещения многоквартирных домов, то есть практически весь жилищный фонд, на 90% принадлежал государству. Но с 1990 года все формы собственности были поделены на пять подвидов, и, соответственно, МУПы (муниципальные унитарные предприятия) и ГУП ДЕЗы (государственные унитарные предприятия, дирекции единого заказчика) стали уходить с рынка. На их место приходит частный бизнес. В МКД представлены собственники всех форм собственности РФ, другие категории пользователей жилых и нежилых помещений. И все это обязательно должно быть отражено в приложении к договору. Также в нем четко должны быть прописаны все функции и работы, которые будут выполняться по обслуживанию, содержанию и ремонту лифтового хозяйства, весь спектр лифтового сервиса. Перед проведением ремонтных работ необходимо также заключить дополнительные соглашения на виды и стоимость работ. Нет необходимости в договорах указывать стоимость услуг. Условия и величина оплаты указываются в приложении к договору, так как этот показатель непостоянен и меняется в зависимости от различных обстоятельств.

Проведение профилактических работ.

Перед проведением профилактических работ необходимо обеспечить информированность жителей о порядке, времени и видах проведения профилактических работ и эксплуатации лифтов. Это может быть информация в виде памяток или инструкций для данного конкретного дома, находящихся, например, у консьержей. Чем выше будет информированность жителей о видах проводящихся работ и их стоимости, тем более заинтересованно будут относиться пользователи к своему общему имуществу — к лифтам. Практика показала, что в тех МКД, где такая информационная обеспеченность жителей осуществляется постоянно, результаты не заставляют себя ждать: не только взрослые, но и дети не остаются равнодушными. После проведения соответствующих дней санитарной уборки помещений лифтового хозяйства они не только бережнее относятся к подъемным средствам, но и сами нередко становятся нашими помощниками, предлагая друзьям и гостям своего дома и подъезда поддерживать принятый порядок.

Обслуживание, содержание и ремонт лифтового хозяйства МКД — отдельной строкой.

Вопрос выделения лифтового сервиса, то есть обслуживания и ремонта лифтового хозяйства в многоквартирных домах, из общего показателя платежей «за содержание и ремонт» в отдельный самостоятельный показатель услуг давно назрел. Но, к сожалению, до настоящего времени ни на уровне Государственной Думы, ни на уровне Московской городской Думы, ни на уровне Московского правительства понимания необходимости решения этого вопроса нет, хотя обсуждение на многих уровнях велось. Однако, совершенно очевидно, что нужно повышать активность в его решении. Целесообразно Общероссийскому межотраслевому объединению работодателей «Национальная Лига предприятий лифтовой и коммунальной инфраструктуры» усилить действия в этом направлении с выходом на все возможные уровни: муниципальные, субъектов Федерации, на законодательный и исполнительный уровни Российской Федерации. Возможна депутатская инициатива по внесению изменений и поправки в Жилищный Кодекс РФ: в ст. 154 ЖК РФ внести пункт «плата за обслуживание, содержание и ремонт лифтового хозяйства».

Только тогда появятся реальный финансовый источник и возможность ремонта систем лифтового хозяйства. При этом ремонтные работы систем лифтового хозяйства будут достаточно финансово независимы от проведения капитальных ремонтов домов. Известно, что более четверти пассажирских грузоподъемников в МКД при отсутствии ремонта находятся в критическом состоянии, угрожая жизни людей. И ситуация год от года будет усугубляться, если ее не переломить. Надеюсь, что XV Национальный Конгресс лифтовиков России включит эти вопросы в приоритетные направления своей деятельности.

Вопрос: Проводите ли Вы более подробные консультации и обучение?

Н.В. Самосудова: Представленный нами договор достаточно объемен, насыщен правами и обязанностями сторон и, наверняка, вызовет множество вопросов. Поэтому мы регулярно проводим семинары для сотрудников ресурсоснабжающих и других организаций, работников государственной жилищной инспекции и для всех других слушателей. На семинарах подробно и предметно объясняется каждый пункт этого документа, а также другие проблемы реформирования и модернизации ЖКХ. Семинары проводятся в МГСУ на факультете Высшей школы организации строительства, экспертизы и управления недвижимостью (ВШОСЭУН). При желании можно обратиться на мой электронный адрес natalsamоs@mail.ги, и мы вместе составим так называемый персонифицированный договор, исходя из условий конкретного МКД, с учетом тех работ, которые ваша организация будет выполнять: по содержанию, по обслуживанию, а также по ремонтным и аварийным работам.

Вопрос: Ко мне обратились собственники жилого дома с просьбой напрямую заключить договор на обслуживание лифтов. Имеет ли наша компания на это право?

Н.В. Самосудова: В п. 9 ст. 161 ЖК РФ четко указано, что многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией, при этом законодатель отнес к управлению и функцию предоставления коммунальных услуг (п. 1 ст. 161 ЖК РФ). Организация по обслуживанию, содержанию и ремонту лифтового хозяйства является поставщиком услуг, хотя и не относится к организациям-поставщикам коммунальных услуг. Так что если ваша организация возьмет на себя и управление общим имуществом МКД, то ни по гражданскому, ни по жилищному законодательству препятствий быть не может. Примеры этому есть. В новых районах Москвы, таких, как Куркино, не сами управляющие, а именно ресурсоснабжающие компании взяли в свои руки управление и эксплуатацию. Так что это не запрещено.

Вопрос: Могу ли я взять в эксплуатацию и техническое обслуживание только лифты?

Н.В. Самосудова: Управляющей компании никто не запрещает передавать свои функции или часть этих функций третьим лицам, но при этом необходимо объяснить жителям данного дома, что цена этой услуги не будет входить в цену показателя «платы за содержание и текущий ремонт общего имущества» данного дома, то есть оплаты за жилое помещение. Вновь встанет вопрос о договоре с управляющей организацией о выделении определенной доли из величины ставки, которую жители платят за жилое помещение, и из бюджетных средств, которые город направляет на эти цели.

Вопрос: Управляющая организация за время своей работы по управлению МКД на свои средства построила и ввела в действие ОДС. Собственники МКД решили сменить управляющую организацию (УО). Имеет ли право УО — собственник ОДС — не отдавать новой управляющей организации свое имущество, хотя ее к этому понуждают?

Н.В. Самосудова: Если это имущество вашей УО, и оно зарегистрировано в Федеральной службе регистрации прав, есть правоустанавливающие документы (свидетельство о праве собственности), то никто не имеет права претендовать на вашу собственность. Управляющая организация может предложить преемнику либо выкупить имущество, либо взять его в аренду, в том числе долгосрочную аренду с правом выкупа.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
SQL - 30 | 1,232 сек. | 8.84 МБ